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    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起

    2020-11-27 12:32:48

    来源:原创   作者:蒋晓明

    阅读:834

    评论:0

    表弟要结婚了,但他和女朋友都工作不满5年,没有北京的购房资格,再加上手里预算不够投资住宅,听说商办公寓不限购,首付也低一些,所以跑来问我怎样选购商办物业。

    既然是自家亲表弟,当然要倾囊相授了。提炼出通俗易懂的五大标准,让表弟“按图索骥”去。在说标准之前我给他普及了下目前市场上可交易的商办政策,详情如下:

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    北京市商办在2017年3月27日出台限购政策,规定1.商办2017年以后拿500平米才有房本,才有上下水.也就是目前市场上30-50㎡的商办公寓会越来越稀缺.2.新房商办需要注册有限类公司,以公司名义购买.二手的商办需要北京五年社保才能购买.3.年持有税是年租金的6%.买卖直接做法人变更,没有任何契税个税营业税等税费.

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    了解完商办,对商办购买和持有了基本的了解之后,接下来要听好啦,无论是自住还是投资,选购商办楼盘,选不好可能就是烫手山芋了!好的商办公寓必须符合以下六大标准:

    1.地段必须要好2.租金收益必须要高,租金回报率3.使用面积必须要大,户型越小越好4.单价越低越好

    一.地段必须要好

    李嘉诚曾说过:决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段

    地段决定了一个地区的综合竞争力和未来发展潜力,也决定了租客的承受能力,以及出售时的流动性。

    在北京,好地段至少要满足:交通便利有地铁、生活便利靠近商圈。如果医疗和教育的配套也很齐全,就更加分了。

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    本项目位于大兴南五环西红门板块,距离南五环边600米,项目南侧规划百亩公园簇拥,属于大兴新城核心区,新媒体产业中心,众多家央视、卫视等传媒机构及相关企业入驻.地铁4号线、19号线立体通达无阻.10分钟之内到达万达广场,绿地缤纷城,全亚洲最大的荟聚宜家鸿坤广场4大商圈5分钟到达西红门3甲医院.

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    02.租金收益必须要高

    据爱旅居统计,北京的租金回报率平均为1.68%,也就是100万的房子,月租金只有1400元。如果能找到租金回报率为4%以上的房子,也就是100万的房子租金3300元,就很有投资价值了。

    而天恒世界集紧邻国家新媒体产业园区,这里是北京市最大的媒体工作者的聚集地,央视新光大道等多个栏目组在这儿拍摄,使得这个小区普通年轻化,入住率达到80%,租金收益甚至高于5%,可以达到北京平均租金回报率的三倍。

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    03.使用面积必须要大,户型越小越好.

    ‍‍项目分未loft和平层产品,其中LOFT层高4.2米,精装修,房本面积45-74平,实际的套内面积做到两层,为65米起.137万起.多种面积随意组合.首付50% 最长可以贷十年

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    ‍平层:57-102平 198万起首付50% 最长可以贷十年

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    查询周边很多中介门店了解到,与大户型相比,这个小区的小户型都特别容易出租,经常都是秒没,在出售时,小户型的流动性也更好

    普通商办房的公摊都比较大,有些极端的楼盘,公摊甚至达到50%,也就是说,它的使用面积只剩一半了,而本项目得房率为70-75%.再加上LOFT买一层赠送一层的精装修,套内使用空间就更不用说了.

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    所以在买商办的时候,一定要优先选择赠送面积大、复式(又称LOFT)户型的。如果加上赠送面积,再加上楼上一层全部为赠送,商办的使用面积可以达到150%甚至更高.

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    而且现在的年轻人结婚越来越晚,北京的平均初婚年龄是28岁,上海29岁,浙江33岁,江苏34岁。结婚晚意味着:他们将有漫长的岁月一个人住,或者跟男女朋友合住。再考虑到他们对隐私性的要求,以及对租金的承受能力,小户型的一居室,必然是最受他们欢迎的户型

    所以,无论是买住宅,还是买商办,我们都应该尽可能选择单价低的,才能减少泡沫,增加未来房产升值的可能性

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    四.单价越低越好

    根据北京中原市场研究部的统计,2019年1-5月,北京二手住宅成交均价为6.4万元/㎡。高房价压得很多年轻人喘不过气来,也让很多先买房投资的人望而却步,试想:6.4万的房价翻一倍,为12.8万一平,随便一套房子都要1000万以上,这么高的价格,有多少人有这样的承受能力?

    而且五环边住宅目前限竞房单价5万,买个55㎡的一居居就是270万,首付105万左右,贷款170多万,月供就得13000多每月,而本项目45㎡的LOFT一室一厅一卫总价137万,差不多就是首付的钱.如果买个55㎡的两居LOFT就是170万左右.还不用还月供,直接减轻刚需外地客户的压力.

    南五环 西红门地铁口商办 天恒世界集 LOFT 137万起


    ‍loft:45-74平 137万起 LOFT才3万/平米 精装修现房

    ‍平层:57-102平 198万起 平层才3.6万/平米起 精装修现房有燃气

    仅就商办楼盘而言,单价周边住宅单价的三分之二,就可以大胆入手了.

    最后再来总结一下:买商办公寓,南五环西红门地铁口商办天恒项目同时兼顾好地段、高租金、高使用面积、小户型、低单价、高租金回报率这四点,所以无论是自住还是投资,都是各位刚需投资性客户不可多得的置业首选.


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